Immobilier – Avocat Mouy

Trouble anormal de voisinage – condamnation solidaire

Smo — Mon, 06 Mar 2023 16:23:35 +0000

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Avocat MOUY

L'auteur du trouble anormal de voisinage peut faire l'objet d'une condamnation solidaire avec le propriétaire actuel du bien qui a créé le trouble (Cass. civ. 3 11 janvier 2023, n°21-23.014)

La Cour de cassation est venue préciser sa jurisprudence récente sur les rapports entres l'ancien propriétaire d'un bien, qui a causé le trouble anormal de voisinage, et le propriétaire actuel.

La présence de fissures dans des appartements voisins constitue un trouble anormal de voisinage

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Par acte notarié du 2 juin 2006, M. [O] a vendu un appartement, situé au premier étage d’un immeuble, à une société Z, qui a confié la réalisation de travaux de rénovation à un professionnel, la société F.

Durant la rénovation, des cloisons ont été abattues.

L’appartement a ensuite été revendu, par acte notarié du 7 juin 2012, à M. [X].

Se plaignant de désordres par l’apparition de fissures dans son appartement situé au dessus de celui de M. [X], et donc d’un trouble anormal de voisinage, Mme [I] [J], a sollicité une expertise judiciaire, puis a assigné en indemnisation de ses préjudices.

La dépose d'une cloison comme origine du trouble anormal de voisinage

Durant les opérations d’expertise, l’expert judiciaire a relevé que la société Z avait fait démolir, dans son appartement, les cloisons des WC et de la salle de bains.

Or il est apparu que la démolition de ces cloisons constituaient l’origine des désordres de fissures constatées dans l’appartement situé au dessus.

En effet, l’Expert avait relevé que dans un ancien immeuble, des cloisons, même non porteuses, pouvaient soutenir avec le temps l’ouvrage, de sorte qu’elles devaient être considérées comme porteuses.

Dans le cadre de la procédure en indemnisation, la Cour d’appel avait retenu, conformément aux conclusions de l’Expert, une responsabilité partagée entre le propriétaire actuel, le propriétaire antérieur qui avait fait réaliser les travaux (la société Z), et la société qui les a diligentes (la société F).

Si la responsabilité du propriétaire actuel ne fait aucun débat, la responsabilité pour trouble anormal de voisinage étant de plein droit, la question de la responsabilité des sociétés Z et F faisait débat.

La responsabilité solidaire de l'ancien propriétaire, à l'origine des travaux ayant causé le trouble anormal de voisinage

Saisie sur pourvoi de l’ancien propriétaire de l’appartement, la Cour de cassation rejette le pourvoi formé contre l’arrêt d’appel.

L’ancien propriétaire estimait qu’il ne pouvait être tenu pour responsable, n’étant pas propriétaire du bien.

On rappellera en effet que la responsabilité de plein droit en matière de trouble anormal de voisinage ne vise que le propriétaire actuel du bien.

L’ancien propriétaire soutenait donc que conformément à l’article 1240 du Code civil, et la responsabilité civile délictuelle, il appartenait au demandeur de prouver une faute qui aurait été commise par l’ancien propriétaire pour justifier de sa responsabilité solidaire.

Toutefois, la Cour de cassation rejette l’argumentation de l’ancien propriétaire en rappelant que:

Le « propriétaire actuel de l’appartement du premier étage et la société Z, en tant que maître de l’ouvrage des travaux réalisés par la société F, étaient responsables in solidum des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage subis par Mme [I] [J]. » (Cass. civ. 3 11 janvier 2023, n°21-23.014)

Cette position est conforme à sa jurisprudence antérieure, puisqu’elle a été capable de retenir la responsabilité du constructeur initial en dépit de la revente ultérieure du bien :

« la cour d’appel a pu déduire que le trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage causé à la propriété de M. et Mme X… par l’implantation et l’édification de l’immeuble voisin de leur propriété incombait, en dépit de sa vente ultérieure à un tiers, aux seules sociétés » de construction (Cass. Civ. 2 28 mars 2013, 12-13.917)

Trouble anormal de voisinage : une responsabilité extracontractuelle de plein droit

Smo — Sat, 18 Jun 2022 15:35:43 +0000

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La responsabilité pour trouble anormal de voisinage est une responsabilité de plein droit : donc seul l'actuel propriétaire du fond est responsable à l'égard de son voisin

La Cour de cassation a rappelé le caractère totalement objectif de l'action fondée sur la responsabilité pour trouble anormal du voisinage (Cass. 3e civ., 16 mars 2022, n°18-23954)

Bref rappel des faits ayant amené à une action pour trouble anormal du voisinage

Un couple, assuré auprès de la compagnie d’assurances AXA, acquiert une maison le 26 janvier 2007.

Peu après la vente, la voisine se plaint d’importantes infiltrations d’eau provenant de la propriété nouvellement acquise.

Elle estime que l’importance de ces infiltrations constitue l’anormalité requise pour fonder une future action pour trouble anormal de voisinage.

Elle assigne donc le couple aux fins de procéder à une expertise judiciaire, préalable indispensable pour préparer son futur procès.

Durant les opérations d’expertise, il est révélé que les infiltrations, effectivement constatées, proviennent de « conduites fuyardes dont les premiers désordres remontaient à 1997 et 2005« .

Le couple acquéreur appelle donc à la cause leur assureur, et leur vendeur.

Puisque les premiers désordres remontent bien avant leur acquisition, il estime que leurs vendeurs doivent être tenus seuls responsables de la réparation du dommage.

Bref rappel de la procédure ayant abouti à la condamnation du propriétaire pour trouble anormal du voisinage

Le couple a été condamné en première instance, décision confirmée par la cour d’appel qui a été saisie.

Elle a en effet jugé que la responsabilité pour trouble anormal de voisinage est une responsabilité de plein droit, objective.

Cela revient à dire qu’il n’est pas nécessaire de démontrer une quelconque faute, seul un trouble anormal fait naître cette responsabilité, qui est imputable au seul propriétaire du fonds litigieux.

Elle rappelle « que les premiers juges ont exactement relevé que les désordres constatés dans la propriété dont Mme Z a l’usufruit, qui consistent en des fissurations, un affaissement du bâtiment et un basculement du mur de clôture, excèdent les inconvénients normaux du voisinage », ce dont elle a conclu « que le trouble dont est victime Mme Z provient donc bien, pour la plus grande partie, du fonds voisin ; » et que « comme l’a dit le tribunal, il importe peu que M. et Mme F n’aient pas été propriétaires de ce fonds lorsque les infiltrations ont commencé à se produire, dès lors qu’ils sont actuellement propriétaires de ce fonds, que le trouble subsiste et qu’ils sont seuls à pouvoir y mettre fin ;«

Cherchant à minimiser leur responsabilité par le mauvais entretien de la parcelle voisine, victime du trouble, la Cour balaie également l’argument en précisant « que les fuites sur les réseaux de distribution ou d’évacuation des eaux du pavillon de Mme Z d’une part, la médiocre qualité des ouvrages édifiés sur le fonds de Mme Z d’autre part, ne constituent pas, pour M. et Mme F, une cause d’exonération totale de leur responsabilité de plein droit dès lors que les infiltrations provenant de leur propriété sont, principalement, à l’origine des désordres ».

Les acquéreurs ainsi déclarés responsables se sont pourvus en cassation, soutenant notamment que « le vendeur est responsable du trouble anormal de voisinage causé par l’immeuble vendu avant la cession » et qu’en imputant aux seuls acquéreurs la responsabilité pour des troubles dont il était constaté que l’origine remontait à une date antérieure à la vente, la cour d’appel aurait violé le principe en vertu duquel nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

La position de la Cour de cassation confirmant la condamnation du propriétaire actuel pour trouble anormal de voisinage

La Cour de cassation aura alors l’occasion de rappeler dans son arrêt du 16 mars 2022 (n°18-23954) que :

« L’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit.«

Ainsi donc, dès lors que le trouble subsiste au jour de l’assignation, c’est le propriétaire actuel qui peut être recherché.

La Cour de cassation avait déjà jugé que « l’action fondée sur un trouble anormal du voisinage constitue, non une action réelle immobilière, mais une action en responsabilité civile extracontractuelle qui peut être dirigée contre tout voisin auteur des nuisances, quel que soit son titre d’occupation » (Cass. 3e civ., 20 mai 2021, n° 20-11926).

Cette qualification d’action en responsabilité civile détachée de toute attache réelle avait permis d’élargir le cercle des défendeurs à l’action, au-delà des propriétaires, à tout occupant.

Elle retient ainsi que le défendeur peut être « tout voisin auteur des nuisances, quel que soit son titre d’occupation ».

Les praticiens en sont heureux, car rechercher la nouvelle adresse des anciens occupants pour pouvoir les assigner n’est pas chose facile, et les assigner au dernier domicile connu ne rend pas facile ensuite le paiement des condamnations survenues (et surtout, n’aurait pas permis de résoudre le trouble, les précédents propriétaires n’ayant plus ni qualité ni pouvoir à agir sur le bien qui ne leur appartient plus).

On rappellera que dans un cas similaire, les acquéreurs disposent, dans le délai de 2 ans à compter de la découverte du vice, d’une action récursoire contre les vendeurs en garantie des vices cachés, à condition de démontrer que le vice affectait l’usage normal du bien.

L’absence d’isolation thermique d’un bien immobilier le rend impropre

Smo — Sat, 22 Jan 2022 11:09:13 +0000

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L'absence d'isolation thermique constitue un désordre rendant impropre l'immeuble à l'usage auquel on le destine

Par arrêt du 30 septembre 2021, la Cour de cassation approuve une Cour d'appel d'avoir considéré que l'absence d'isolation thermique d'une maison constituait un désordre de nature décennale rendant impropre l'immeuble à l'usage auquel on le destine, quand bien même aucune norme applicable n'avait été violée (Cass. Chambre civile 3, 30 septembre 2021, 20-17.311, Inédit).

Les faits : un bien affecté d'une absence d'isolation thermique est vendu à un particulier

Par acte du 2 septembre 2013, M. [P] a vendu à M. [G] une maison d’habitation en bois qu’il avait en partie édifiée lui-même et achevée le 14 février 2006.

Se plaignant de divers désordres, l’acquéreur a, après une expertise judiciaire qui a révélé une absence d’isolation thermique, assigné le vendeur, qui était également le constructeur, le diagnostiqueur, qui a établi l’état parasitaire annexé à l’acte de vente, et son assureur, ainsi que le diagnostiqueur auteur du diagnostic de performance énergétique, et son assureur, en indemnisation de ses préjudices.

La Cour d'appel prononce l'annulation de la vente à cause de cette absence d'isolation thermique

La Cour d’appel avait relevé que le rapport d’expertise était parfaitement explicite sur le désordre subi par l’acquéreur, relevant que:

« la maison ne comportait aucune isolation au niveau des tableaux de fenêtre et sur les soubassements du mur de façade sur une hauteur de 1,10 mètre de haut où la pierre naturelle était collée au parpaing, que, sur la partie haute, l’isolant en polystyrène mis en place entre un habillage en brique rouge fixé au parpaing et la pierre naturelle était d’une épaisseur de cinq centimètres alors que le diagnostic de performance énergétique mentionnait dix centimètres d’épaisseur de l’isolant sur l’ensemble de la maison.«

Elle a également relevé que les descentes d’eaux pluviales entre les deux parois (parpaing/pierres) prenaient la place de l’isolant, que la salle de bains n’était pas isolée au niveau du rampant et que les combles étaient isolés avec de la laine de verre de vingt centimètres, par endroits posés en vrac, avec un film plastique non respirant entre la laine de verre et le lambris.

Elle a donc déduit que l’absence d’isolation thermique à certains endroits, l’isolation insuffisante à d’autres et la pose en vrac ou mal ventilée de la laine de verre rendaient la maison impropre à sa destination du fait de l’impossibilité de la chauffer sans exposer des surcoûts qu’elle a constatés.

Le vendeur forme un pourvoi, soulevant que :

« le défaut de conformité aux normes thermiques ne peut constituer un désordre de nature décennale qui si ces normes étaient obligatoires au moment du permis de construire ou à la date de la construction et non pas à la date de l’expertise judiciaire ; qu’en retenant les conclusions de l’expert indiquant que l’isolation de la maison était inexistante par endroit et très inférieure aux normes de la réglementation technique, sans s’expliquer comme cela lui était demandé, sur le fait que (le vendeur- constructeur) avait respecté les normes en vigueur à la date du permis de construire et que l’expert ne précisait pas à quelles normes il faisait référence, la cour d’appel n’a pas justifié sa décision au regard de l’article 1792 du code civil. »

L'objet du débat est donc le suivant : un bien affecté d'une absence d'isolation thermique est-il impropre à son usage?

La Cour de cassation approuve la décision de la Cour d’appel et rejette le pourvoi formé par le vendeur.

Elle estime que une consommation énergétique excessive suffit à caractériser un désordre décennal, sans qu’il soit besoin de recherche si une norme avait été violée.

S’agissant du diagnostiqueur, dont le diagnostic était erroné, la Cour de cassation retient la faute mais estime que celle-ci est sans lien avec la faute commise par le vendeur dans son devoir d’information. La responsabilité de ce professionnel ne permettra donc pas au vendeur (qui avait lui-même construit la maison), d’échapper à la sienne.

Gageons que cette jurisprudence puisse être appliquée sur le terrain du vice caché, à condition de démontrer que le vendeur était parfaitement informé de cette absence d’isolation thermique (ou de son insuffisance). Cela peut être démontré par le surcoût énergétique, ce que les relevés de consommation démontreront sans difficulté.

On se souvient que la Cour de cassation avait rejeté le pourvoi contre un arrêt d’appel qui avait prononcé le résolution de la vente pour une absence d’isolation thermique. Plus précisément, elle avait relevé un « défaut d’isolation thermique du logement en raison d’une absence ou d’une insuffisance d’isolation » (CA Paris 1er mars 2019 et Cass. 2ème civ. 25 juin 2020)

(Cass. Chambre civile 3, 30 septembre 2021, 20-17.311, Inédit)

La perte d’ensoleillement constitue un trouble anormal

Smo — Wed, 19 Jan 2022 16:52:55 +0000

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Avocat MOUY

LA PERTE D’ENSOLEILLEMENT ET DE VUE PEUT ENTRAINER LA DÉMOLITION DE L'OUVRAGE LITIGIEUX

« La perte de vue et d’ensoleillement causée par une construction d’une extension voisine qui constitue un trouble anormal du voisinage peut entraîner la démolition de celle-ci, indépendamment de l’appréciation des règles d’urbanisme» (Cass. 3e civ 20 octobre 2021 n° 19-23233)

Les faits ayant engendré une perte de vue et d'ensoleillement

Des propriétaires se plaignaient de la vue gâchée et de la perte d’ensoleillement causées par la construction voisine en limite de propriété.

Il s’agit d ‘une extension réalisée selon un premier permis de construire délivré le 24 novembre 2008, annulé par le juge administratif le 19 juin 2012, puis un second permis, délivré le 16 janvier 2013, également annulé le 12 avril 2018.

Estimant que cette extension leur cause un trouble anormal de voisinage, ils intentent une action en démolition par voie d’assignation.

On rappellera que le trouble anormal de voisinage est une théorie qui découle de la jurisprudence, et fondée sur l’article 544 du Code civil.

La cour d’appel considère que l’extension cause aux demandeurs un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, sans qu’il y ait lieu de rechercher si une faute a été commise.

Elle relève à cet effet que cette construction a été réalisée sur une longueur de 17 mètres et une hauteur de 4 mètres, pour une emprise au sol de 70 m2. Alors que leur propriété se situe dans une zone à faible densité urbaine, au lieu d’une vue dégagée sur les collines, les demandeurs ont désormais une vue sur un mur de parpaings faisant de l’ombre à leur piscine.

La cour d’appel condamne le voisin, sous astreinte, à la démolition de son extension.

Ce dernier se pourvoit en cassation.

La perte de vue ou d'ensoleillement ne provoque par principe qu'une indemnisation

Par principe, la perte d’ensoleillement est un trouble anormal de voisinage qui entraîne une responsabilité de plein droit du propriétaire du fonds voisin.

Cette responsabilité entraîne dès lors une indemnisation du fonds victime, la réparation du préjudice se chiffrant en fonction des circonstances.

Ainsi, une perte d’ensoleillement dans une zone urbaine aura moins de conséquence qu’en zone rurale.

Tout dépend donc de la localisation du fonds victime du trouble.

Mais il peut également arriver que la perte d’ensoleillement entraîne la démolition de l’ouvrage litigieux, comme cela a été le cas en l’espèce.

La perte de vue ou d'ensoleillement justifie cependant la démolition de l'ouvrage dont le permis est annulé

Le propriétaire de l’ouvrage reproche aux juges du fond d’avoir refusé l’application de l’article L480-13 du Code de l’urbanisme, qui permet d’agir en responsabilité civile pour obtenir la démolition d’une construction édifiée conformément à un permis de construire annulé.

Il fait valoir qu’en vertu de ce texte la démolition ne peut prospérer que dans certains périmètres protégés ou à risque et il n’est pas allégué en l’espèce que la construction se situe dans l’un de ces périmètres.

La Cour de cassation rejette le pourvoi.

L’article L480-13 du Code de l’urbanisme ne s’appliquant qu’aux demandes de démolition fondées sur la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique, c’est sans violer ce texte que la cour d’appel, appréciant souverainement les modalités de réparation du trouble anormal de voisinage qu’elle a constaté, a ordonné la démolition.

(Cass. 3e civ 20 octobre 2021 n° 19-23233).

La jurisprudence ici rendue est conforme, même si elle peut paraître assez sévère.

En effet, les troubles anormaux de voisinage qui font perdre la vue ou l’ensoleillement sont plus sévèrement réprimés en zone à faible densité urbaine.

Dans une zone urbaine à forte densité, comme à Paris ou en proche banlieue, la perte de vue est tolérée car les magistrats estiment qu’en habitant dans de telles zones, les propriétaires des fonds qui seraient dérangés par un tel trouble l’ont accepté eu égard à la densité de la zone.

Expertise privée : même valeur qu’une expertise judiciaire

Smo — Fri, 03 Dec 2021 16:03:48 +0000

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L'expertise privée peut désormais avoir la même valeur qu'une expertise judiciaire : les conditions

Le décret n° 2021-1322 du 11 octobre 2021 est venu modifier l'alinéa 2 de l'article 1554 du Code de procédure civile.

Le décret n° 2021-1322 du 11 octobre 2021 vient modifier l’alinéa 2 de l’article 1554 du Code de procédure civile et octroie ainsi la valeur d’expertise judiciaire à une expertise privée.

La nouvelle rédaction de l’article 1554 du Code de procédure civile prévoit désormais en son alinéa 2 que :

« Le rapport a valeur de rapport d’expertise judiciaire. »

C’est désormais inscrit dans le marbre de la procédure civile : l’expertise judiciaire n’est plus la reine des constats techniques.

Cette rédaction devrait pouvoir faire échec à la jurisprudence qui tendait à prévaloir l’expertise judiciaire sur l’expertise privée, alors même que toutes les parties avaient pu y participer et faire valoir leur défense :

« Vu l’article 16 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour dire que la responsabilité de la société Haristoy est établie dans l’accident du 28 juin 2012, l’arrêt énonce, par motifs propres et adoptés, que la qualité de l’expertise de M. A…, réalisée lors d’opérations menées contradictoirement, confère à ses conclusions une force qui ne peut être ignorée d’autant qu’aucun autre élément, ni pièces ni expertise complémentaire, n’est produit, en particulier par la société Haristoy, de nature à les contrecarrer ;

Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel, qui s’est fondée exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, peu important qu’elle l’ait été en présence des parties, a violé le texte susvisé ; » (Civ 2e, 13 septembre 2018, N° 17-20.099)

Gageons que cette nouvelle formulation emporte la confiance des avocats pour privilégier ce type d’expertise, ce qui pourra désengorger les tribunaux, et plus particulièrement les Juridictions des référés, qui souffrent d’une activité débordante avec en 2019, 211 861 affaires jugées en référé (source : Ministère de la Justice, Les chiffres-clés de la Justice 2019, Secrétariat général, Service de l’expertise et de la modernisation, Sous-direction de la Statistique et des Études, 13, place Vendôme – 75042 Paris Cedex 01).