AVOCAT MOUY

Vous êtes victime d'un trouble généré par vos voisins et vous ne savez pas comment réagir?

Le trouble anormal de voisinage est une création de la jurisprudence se fondant sur plusieurs textes du Code civil afin de faire cesser l'atteinte générée par un voisin sur la jouissance paisible de votre propriété.

Définition du trouble anormal de voisinage et fondements

Le « trouble de voisinage » se définit comme étant un dommage causé par un voisin qui présente des caractères de continuité (permanence ou durabilité, ou encore répétitivité durant une période de travaux) et d’anormalité.
 
Plus précisément, selon le Dictionnaire juridique CORNU, il s’agit des « dommages causés à un voisin (bruits, fumées, odeurs, ébranlement, etc.) qui, lorsqu’ils excèdent les inconvénients ordinaires du voisinage, sont jugés anormaux et obligent l’auteur du trouble à dédommager la victime, quand bien même ce trouble serait inhérent à une activité licite et qu’aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause ».
 
Dans ces conditions, la notion de trouble de voisinage a vocation à s’appliquer dans de très nombreuses situations, ce que confirme l’analyse de la jurisprudence.
 
L’anormalité est une notion de fait, totalement étrangère à une faute qu’aurait pu commettre l’auteur du trouble, et que l’avocat devra déterminer, au besoin par une expertise judiciaire.
 
Ainsi, la responsabilité pour trouble anormal de voisinage peut être retenue indépendamment de toute faute de leur auteur : par exemple, l’anormalité a été retenue pour l’édification, pourtant conforme aux règles d’urbanisme et au permis de construire délivré, d’un garage de huit mètres de haut, implanté en limite de propriété, qui était notamment à l’origine d’une perte importante d’ensoleillement et réduisait la vue sur le paysage (CA Riom, 21 oct.1999).
 
De la même manière, l’anormalité du trouble a été admise et indemnisée pour les riverains d’une porcherie industrielle régulièrement autorisée (CA Rennes, 12 avr. 2000, arrêt n°218-RG 99/01881 ; Cass. 2e civ. 11 oct. 1989, pourvoi no 88-15.885; Cass. 2e civ. 16 mai 1994, pourvoi no 92-19.880).
 
Enfin, il faut savoir que le trouble peut être causé par un voisin occasionnel.
 
L’entrepreneur, auteur des travaux à l’origine des dommages, est responsable de plein droit des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage (Civ. 1, 18 mars 2003, Bull. civ. I, no 77).
 
Le maître de l’ouvrage et les constructeurs d’une opération de rénovation sont également responsables, sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage, lesdits constructeurs étant, pendant leur présence sur le chantier, des voisins occasionnels de la victime. Le maître de l’ouvrage, subrogé dans les droits du voisin victime du trouble, peut, dans certaines circonstances, obtenir la garantie totale des constructeurs auteurs du trouble (Civ. 3e, 22 juin 2005, no 03-20.068, D. 2006. Jur. 40, note Karila ; RTD civ. 2005. 788, obs. Jourdain ; Bull. civ. III, no 136).
 
Dans les rapports entre le locateur d’ouvrage auteur du trouble anormal causé aux voisins et les autres professionnels dont la responsabilité peut être recherchée, la charge finale de la condamnation, formant contribution à la dette, se répartit en fonction de leurs fautes respectives (Civ. 3e, 26 avr. 2006, no 05-10.100; Civ. 3e, 20 déc. 2006, no 05-10.855).
 
Seul un avocat expérimenté saura déterminer si l’anormalité est avérée ou non.

Comment est réparé le trouble anormal de voisinage : une action par avocat

La réparation du trouble anormal de voisinage est en fait une question d’espèce : soit le juge accorde une indemnisation importante compensant l’impossibilité de faire cesser véritablement le trouble, soit le juge condamne à des dommages-intérêts faibles pour compenser le préjudice subi antérieurement et ordonne concomitamment la cessation du trouble, ou constate la cessation effective du trouble (Cass. 2e civ. 4 mars 1992, pourvoi no 90-20.768). 

Classiquement, les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier la mesure propre à faire cesser le trouble anormal de voisinage (Cass. 2e civ. 9 oct. 1996, Bull. civ. II, no 231, pour la fermeture provisoire dans l’attente de sa mise en conformité d’un circuit de karting ; 29 avr. 1997, pour un « décerné acte à une commune de son engagement de financer des travaux d’isolation » et une fixation d’un délai pour les réaliser avec la possibilité pour les riverains du ball-trap à l’origine des troubles anormaux de voisinage de saisir à nouveau les juges aux fins de fermeture ou d’exécution de travaux précis ; Cass. 3e civ. 11 juill. 2001, pour la fermeture d’un centre d’accueil pour toxicomanes dans un immeuble en copropriété).

En résumé, le juge prononce des sanctions qui visent, soit à supprimer totalement, soit à atténuer le trouble anormal de voisinage et/ou à compenser pécuniairement le trouble subsistant qui consiste le plus souvent en une perte de valeur de la propriété des victimes (Cass. 2e civ. 12 nov. 1997, no 96-10.603, pour la condamnation à faire installer un dispositif de forage afin de mettre un terme à des inondations subies par un voisin du fait des rejets d’eau d’une pompe à chaleur ; Cass. 2e civ. 21 mai 1997, pour l’allocation d’une somme d’argent pour la dépréciation de l’immeuble constatée au jour de l’arrêt par la cour d’appel; CA Riom, 21 oct. 1999, pour la condamnation à verser 7 622 euros (50 000 F) de dommages et intérêts pour la moins-value subie par la propriété du fait de la perte d’ensoleillement et de vue).

Dans cette dernière affaire relative à l’édification d’un bâtiment de huit mètres de haut en limite de propriété, outre la condamnation à régler une indemnité pour la dépréciation de la propriété voisine, les voisins auteurs des troubles de voisinage ont été condamnés sous astreinte à la prise en charge des travaux de réparation des désordres provoqués par des infiltrations dues à l’humidité créée par la construction nouvelle (CA Riom, 21 oct. 1999).

Mais aujourd’hui, les juges du fond vont encore plus loin puisqu’ils s’autorisent à ordonner la démolition de l’ouvrage litigieux qui cause le trouble anormal, alors même que l’ouvrage respecterait les règles et prescriptions d’urbanisme (Cass. 3e civ 20 octobre 2021 n° 19-23233).

En tout état de cause, en présence d’un trouble, il convient de se rapprocher d’un avocat spécialiste en droit immobilier pour évaluer le caractère anormal du trouble, et la réparation du préjudice qui pourrait être sollicitée.

Quelques exemples de troubles anormaux de voisinage

La théorie des troubles de voisinage a donc vocation à s’appliquer, dans la pratique, à de très nombreuses hypothèses:

  • utilisation d’un barbecue dont l’installation est illicite à la construction privant complètement de soleil une habitation,
  • aboiements de chiens, cris de coq et autres bruits de basse-cour ou d’animaux plus familiers,
  • exploitation d’un golf, la propriété du demandeur étant exposée à des tirs de forte puissance et des projections de balles dont le lieu et la force d’impact comme la gravité des conséquences potentielles étaient imprévisibles (Civ. 2e, 10 juin 2004),
  • stockage de paille ou de foin, en meules à l’extérieur ou entreposé dans une grange, est bien de nature à faire courir un risque dès lors qu’il est effectué en limite de propriété et à proximité immédiate d’un immeuble d’habitation et constitue un trouble anormal de voisinage auquel il doit être remédié (Civ. 2e, 24 févr. 2005, Bull. civ. II, no 50),
  • campings dont l’exploitation peut être à l’origine de troubles importants pour les riverains (Cass. 2e civ. 27 mai 1999),
  • chute des arbres sur le fonds voisin dès lors que le propriétaire des végétaux avait au préalable fait l’objet d’une sommation pour couper les arbres penchant dangereusement vers la propriété voisine. La présence de ces arbres mettait en danger la sécurité des biens et des personnes et constituait donc un trouble anormal de voisinage (Civ. 3 10 déc. 2014, no12-26.361),
  • émissions permanentes de bruits de ventilation, les émanations de vapeur et d’odeurs de cuisines, provenant d’un restaurant situé à proximité immédiate de la terrasse et des fenêtres de l’appartement de voisins, sont bien constitutives d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage (CA Dijon, 13 janv. 1995, Belgy c/ Perrin).

Il est difficile de dresser une liste exhaustive des troubles de voisinage. Certains types de troubles reviennent néanmoins régulièrement, tels les bruits, la perte d’ensoleillement, les odeurs, qui sont autant de nuisances à l’origine de troubles de jouissance et de dépréciation de la valeur vénale des propriétés voisines.

Comment agir et réagir en cas de trouble anormal de voisinage : l'importance d'un avocat

Pour permettre au juge de rendre sa décision, il faut que le trouble soit formellement établi par le demandeur.
 
En effet, le droit de la preuve joue encore un grand rôle, et il faut bien préparer son procès.
 
Par ailleurs, pour aider le juge à prendre la mesure la plus adaptée tant sur sa décision que sur la sanction à prononcer, il faut insister sur l’importance des expertises judiciaires en cette matière.
 
Il faudra donc, lors de la préparation de l’assignation par l’avocat, s’attacher à préciser la mission confiée à l’expert judiciaire.
 
Cette mission doit faire l’objet de la plus grande vigilance et de la plus grande précision.

L’avocat insistera par exemple sur la nécessité de faire des mesures certains jours, à certaines heures, y compris dans certaines hypothèses, lors des congés de fin de semaine.
 
A noter que désormais, toute action pour trouble anormal de voisinage doit faire l’objet préalablement d’une tentative de conciliation sous peine d’irrecevabilité (article 750-1 du code de procédure civile, modifié par le décret n° 2022-245 du 25 février 2022).
 

Avocat MOUY assiste ses clients qui subissent un trouble anormal de voisinage ou une action pour trouble anormal.

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Qu'est ce qu'un trouble anormal de voisinage? AVOCAT MOUY
Trouble anormal de voisinage
  • Post category:Immobilier
  • Post last modified:11 mai 2022