Immobilier – Avocat Mouy

Que faire en cas d’arrêté de péril pris sur un bien immobilier?

Smo — Fri, 16 Dec 2022 12:12:43 +0000

AVOCAT MOUY

Arrêté de péril sur un bien immobilier : que faire?

Vous avez fait l'objet d'un arrêté de péril frappant votre bien immobilier? Vous avez des locataires et ne savez pas quoi faire? Voici ce qu’il faut savoir sur l'attitude à adopter, vos droits et vos devoirs.

I. Un arrêté de péril, c'est quoi?

Un arrêté de péril est un acte administratif pris par le Maire de la commune, qui frappe un bien immobilier.

Il est établi selon une procédure contradictoire, lorsqu’un bien immobilier présente un danger, que ce soit pour ses occupants s’il y en a, ou pour les tiers (voisins, passants, riverains, etc…).

Signalé le plus souvent par des tiers ou par ses occupants, le danger que peut présenter l’immeuble est évalué par les services municipaux qui se rendent sur place pour examiner les désordres et évaluer leur risque.

S’il y a urgence, le maire peut prendre un arrêté de mise en sécurité à la suite du rapport des services municipaux de la Commune, et demander en urgence au Tribunal administratif (selon la procédure du référé administratif), la désignation d’un expert afin d’évaluer plus précisément les risques et les préconisations pour y remédier.

L’expert peut être invité par le Tribunal à rendre son rapport dans les 24h qui suivent sa désignation.

Si le danger est suffisamment grave et caractérisé, l’arrêté de péril interdit le logement d’occupants, et ces derniers doivent quitter l’immeuble dans les plus brefs délais.

Cette disposition emporte des obligations non négligeables pour le propriétaire du bien (s’il n’est pas seul occupant).

Bien souvent, le péril est caractérisé lorsqu’il y a une atteinte grave à la solidité de l’immeuble. Il s’agit dans la plupart des cas d’une atteinte structurelle qui touche l’immeuble (fondations mouvantes, murs porteurs qui flambent, plancher qui s’affaisse ou encore fissures d’une particulière importance, etc…), et qui rend manifestement l’immeuble impropre à sa destination.

II. Les conséquences de l'arrêté de péril sur les occupants et les baux en cours

Lorsque l’arrêté de péril est notifié, les baux en cours sont immédiatement suspendus, ce qui signifie que les loyers ne doivent plus être réglés.

Les occupants sont invités à quitter immédiatement les lieux.

Si l’interdiction d’habiter est temporaire, le bail reprendra son cours à l’issue des travaux de préconisation.

Si l’interdiction est définitive, le bail n’a alors plus d’objet.

III. Les obligations du propriétaire de l'immeuble frappé d'un arrêté de péril

Si l’interdiction d’habiter est temporaire, alors le propriétaire est tenu de proposer un hébergement temporaire gratuit aux occupants de l’immeuble affecté. Cela signifie que que le propriétaire doit proposer un hébergement correspondant aux besoins de l’occupant.

Si cette interdiction est définitive, le propriétaire doit faire une offre de relogement, conforme aux besoins de l’occupant (c’est à dire similaire à celui qu’il occupait déjà). Il doit également verser à l’occupant délogé une indemnité de 3 mois de loyer pour les frais de réinstallation.

C’est l’article L.521-3 du Code de la construction et de l’habitation qui le prévoit:

« Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter ou lorsqu’est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux mentionnés à l’article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu’en cas d’évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation. »

Toutefois, si l’occupant refuse trois offres d’hébergement ou de relogement, le locataire perd tout droit, et le propriétaire n’est plus tenu envers lui (sous réserve que l’offre était conforme à ses besoins). Il a le droit à 3 offres.

Attention, le propriétaire (ou l’exploitant de l’immeuble) doit informer l’autorité compétente qui a pris l’arrêté de l’offre d’hébergement ou de relogement (article L511-18 du Code de la construction et de l’habitation).

IV. Quels sont les recours du propriétaire?

Le propriétaire d’un immeuble frappé d’un arrêté de péril peut, s’il estime que l’Expert ou le Maire a conclu hâtivement à l’inhabitabilité du bien, engager un recours administratif de l’acte. Mais le recours ne sera pas simple.

Toutefois, si l’insalubrité ou l’inhabitabilité est avérée, il devra alors plutôt se battre sur le terrain civil.

Si les désordres ayant entraîné l’arrêté de péril découlent en réalité de malfaçons par une entreprise lors de travaux réalisés dans les moins de 10 ans, un recours en garantie décennale reste possible.

Si en revanche, il n’y a eu aucun travaux, c’est plutôt sur le terrain du vice caché du vendeur qu’il faudra engager l’action (voir le dol si le vendeur avait connaissance du vice lorsqu’il a vendu le bien immobilier).

On rappellera que le vendeur professionnel est toujours présumé avoir eu connaissance du vice affectant le bien, si celui-ci était présent le jour de la vente.

Le cabinet MOUY, avocat à Paris, assiste et défend ses clients dans toute la France en cas de litiges en droit immobilier, fort de son réseau d’avocats partenaires.

La garantie des vices cachés par le vendeur professionnel

Smo — Wed, 13 Jul 2022 12:49:21 +0000

Actualité

Avocat MOUY

Le vendeur professionnel est tenu de garantir tous les vices cachés sans aucune exonération conventionnelle possible

Tenu de connaître les vices afférents au bien qu’il cède, le vendeur professionnel ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés (Cass. civ 3, 15 juin 2022, 21-21.143).

Nouveau coup dur pour les vendeurs de biens immobiliers qui, sans être de véritables professionnels de la vente immobilière, sont des professionnels de la construction.

En effet, la Cour de cassation vient de définir les contours de l’article 1643 du Code civil pour rejeter, en présence d’un vendeur, professionnel de la construction, toute possibilité de l’exonérer de la garantie des vices cachés en invalidant une clause prévue dans l’acte de vente.

Les faits qui permettent d'écarter la clause d'exonération des vices cachés

Un maçon professionnel avait acheté une ferme dans les années 1990 pour effectuer des travaux de rénovation lourde, permettant de transformer celle-ci en maison à usage d’habitation. Les murs de façade et les sols avaient été refaits, un mur de refend avait également été édifié pour la transformation.

Le 3 mai 2012, il a vendu ce bien à un acquéreur totalement profane en matière immobilière et en construction.

Dans l’acte était prévue la clause usuelle d’exonération des vices cachés.

On rappellera que cette clause n’est valable qu’en présence d’un vendeur de bonne foi qui n’avait pas connaissance des vices affectant le bien lors de la vente.

Postérieurement à la vente (3 ans après et 20 ans après les travaux de rénovation), l’acquéreur subissait de graves désordres sur le bien (fissures, et écartèlement d’une partie de la maison).

Un expert amiable fût mandaté par l’assurance protection juridique de l’acquéreur qui conclut que les désordres provenaient d’un différentiel entre les anciennes fondations de la ferme, et les nouvelles fondations qui avaient été réalisées par le vendeur pour édifier les nouveaux murs (façade et refend).

Cette expertise amiable n’ayant pas la même valeur qu’une expertise judiciaire, l’acquéreur intenta une action en référé pour voir ordonner une expertise judiciaire.

L’expert judiciaire désigné, après s’être adjoint d’un sapiteur pour étudier les sols, indiqua dans son rapport que les désordres provenaient des travaux réalisés par le vendeur, qui avaient perturbé la circulation de l’eau en sous sol argileux, déstabilisant le sous-sol.

L’acquéreur engagea alors, par délivrance d’une assignation par avocat, un procès au fond pour demander (non pas la résolution de la vente) une restitution partielle du prix d’acquisition (outre des dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi).

La procédure d'appel a admis la validité de la clause d'exonération des vices cachés

En première instance, le Tribunal judiciaire avait écarté la clause exonératoire de garantie des vices cachés, et fait droit aux demandes de l’acquéreur.

Elle estimait que le vendeur devait être reconnu comme un professionnel, et que cette clause ne pouvait donc produire effet, conformément à la jurisprudence bien établie de la Cour de cassation (Civ. 3eme 9 février 2011).

Le maçon vendeur interjeta appel. Bien inspiré, son avocat tenta d’infléchir cette jurisprudence pour redonner vie à l’esprit du texte de l’article 1643 du Code civil, en se basant notamment sur le rapport d’expertise judiciaire.

Il soutenait en effet que si son client, le vendeur, était un professionnel de la construction, il n’était pas géotechnicien ni ingénieur en structures (ce sont les deux sapiteurs qui avaient assisté l’expert judiciaire dans les opérations pour permettre d’établir l’origine des désordres).

Partant, il ne pouvait se voir imposer une présomption irréfragable de connaissance des vices cachés (présomption qui pèse sur tous les vendeurs professionnels), alors que le vice du sol dépassait largement ses connaissances techniques.

Merveilleuse défense de l’avocat qui emportera la conviction de la Cour d’appel de Besançon, laquelle validant la clause exonératoire et déboutera l’acquéreur de ses demandes indemnitaires.

L’acquéreur formera alors un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation rejette toute exception à la présomption de mauvaise foi du vendeur dit professionnel

La Cour de cassation, dans son arrêt du 15 juin 2022, relève le problème juridique qui lui est soulevé en ces termes :

« Pour dire que la clause exonératoire devait produire ses effets, l’arrêt retient que la profession d’entrepreneur en maçonnerie de M. [X] n’impliquait pas la possession des connaissances techniques lui permettant, quand il avait fait les travaux de rénovation de 1990 à 1994, d’anticiper un vice du sol. »

Elle clôt alors tout débat en affirmant que « tenu de connaître les vices de la chose vendue, (le vendeur professionnel) ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.«

En d’autres termes, la Cour de cassation estime que quelles que soient les compétences techniques du vendeur professionnel, il est soumis à la présomption irréfragable de connaissance de tous les vices cachés affectant un bien immobilier, y compris ceux affectant les sols (les sous sols d’ailleurs), et donc totalement assimilé à un vendeur de mauvaise foi.

Cette présomption est donc une épée de Damoclès sur tous les vendeurs, professionnels de l’immobilier ou de la construction.

On précisera d’ailleurs que le même jour, la Cour de cassation est venue affirmer que la force majeure (ou à tout le moins un évènement extérieur et imprévisible) ne saurait exonérer le vendeur de mauvaise foi :

Pour rejeter la demande en résolution de la vente, l’arrêt retient qu’un phénomène extérieur, naturel, dont la survenue était imprévisible, ne constitue pas un vice caché.
En statuant ainsi, la cour d’appel, qui a ajouté à la loi une restriction qu’elle ne comporte pas, a violé le texte susvisé. (Cass. civ 3, 15 juin 2022, 21-13.286)

Le vendeur professionnel étant présumé de mauvaise foi de manière irréfragable, sa garantie pour vice caché est donc acquise même si le vice résulte d’un évènement extérieur et imprévisible (et certainement même en cas d’évènement également irrésistible).

Les vendeurs professionnels ou professionnels de la construction doivent donc faire attention en cas de vente d’un bien.

Quid de la responsabilité du Notaire en cas de rejet de la clause d'exonération des vices cachés?

Certains auteurs se posent la question de la responsabilité du Notaire à la suite de tels arrêts rendus par la Cour de cassation.

En effet, en se mettant à la place des vendeurs, on peut trouver fautif le fait pour un Notaire d’avoir inclus dans un acte de vente une clause qui se révèle finalement inefficace.

Les Notaires étant tenus d’assurer la sécurité des actes juridiques qu’ils établissent, le fait que la clause soit privée d’effet pourrait-elle caractériser une faute du Notaire?

Pour y répondre positivement, il faudrait reconnaître que refuser d’inscrire une telle clause aurait nécessité de la part du Notaire des dons de voyance extralucide.

En effet, il aurait dû anticiper l’apparition d’un vice (par nature caché), découlant d’un mouvement de terrain (dont seul un géotechnicien avait pu déceler) pour refuser d’inscrire une telle clause?

Par ailleurs, quel serait le préjudice?

Le fait d’avoir dû rembourser tout ou partie du prix de vente? Le fait d’avoir dû verser des dommages et intérêts ?

Il faut se replacer sur le droit de la responsabilité pour analyser ces préjudices.

En effet, le principe indemnitaire de la responsabilité civile consiste à replacer la victime dans la situation qui aurait été la sienne si la faute alléguée n’avait pas été commise.

Or, si le Notaire avait refusé d’insérer une telle clause, l’action pour vice caché de l’acquéreur aurait prospéré de la même manière.

Vue de ma fenêtre, je ne vois pas au titre de quelle faute le notaire aurait engagé sa responsabilité, d’autant que l’inefficacité de la clause provient non pas d’une difficulté rédactionnelle, mais en réalité soit du comportement du vendeur (mauvaise foi), soit de sa qualité de professionnel pour avoir effectué des travaux qu’il n’a certainement pas déclaré à l’acte de vente et au Notaire, puisque le vendeur n’est tenu de déclarer que les travaux réalisés depuis moins de 10 ans (pour la garantie décennale en cas de désordre).

Trouble anormal de voisinage : une responsabilité extracontractuelle de plein droit

Smo — Sat, 18 Jun 2022 15:35:43 +0000

Actualité

Avocat MOUY

La responsabilité pour trouble anormal de voisinage est une responsabilité de plein droit : donc seul l'actuel propriétaire du fond est responsable à l'égard de son voisin

La Cour de cassation a rappelé le caractère totalement objectif de l'action fondée sur la responsabilité pour trouble anormal du voisinage (Cass. 3e civ., 16 mars 2022, n°18-23954)

Bref rappel des faits ayant amené à une action pour trouble anormal du voisinage

Un couple, assuré auprès de la compagnie d’assurances AXA, acquiert une maison le 26 janvier 2007.

Peu après la vente, la voisine se plaint d’importantes infiltrations d’eau provenant de la propriété nouvellement acquise.

Elle estime que l’importance de ces infiltrations constitue l’anormalité requise pour fonder une future action pour trouble anormal de voisinage.

Elle assigne donc le couple aux fins de procéder à une expertise judiciaire, préalable indispensable pour préparer son futur procès.

Durant les opérations d’expertise, il est révélé que les infiltrations, effectivement constatées, proviennent de « conduites fuyardes dont les premiers désordres remontaient à 1997 et 2005« .

Le couple acquéreur appelle donc à la cause leur assureur, et leur vendeur.

Puisque les premiers désordres remontent bien avant leur acquisition, il estime que leurs vendeurs doivent être tenus seuls responsables de la réparation du dommage.

Bref rappel de la procédure ayant abouti à la condamnation du propriétaire pour trouble anormal du voisinage

Le couple a été condamné en première instance, décision confirmée par la cour d’appel qui a été saisie.

Elle a en effet jugé que la responsabilité pour trouble anormal de voisinage est une responsabilité de plein droit, objective.

Cela revient à dire qu’il n’est pas nécessaire de démontrer une quelconque faute, seul un trouble anormal fait naître cette responsabilité, qui est imputable au seul propriétaire du fonds litigieux.

Elle rappelle « que les premiers juges ont exactement relevé que les désordres constatés dans la propriété dont Mme Z a l’usufruit, qui consistent en des fissurations, un affaissement du bâtiment et un basculement du mur de clôture, excèdent les inconvénients normaux du voisinage », ce dont elle a conclu « que le trouble dont est victime Mme Z provient donc bien, pour la plus grande partie, du fonds voisin ; » et que « comme l’a dit le tribunal, il importe peu que M. et Mme F n’aient pas été propriétaires de ce fonds lorsque les infiltrations ont commencé à se produire, dès lors qu’ils sont actuellement propriétaires de ce fonds, que le trouble subsiste et qu’ils sont seuls à pouvoir y mettre fin ;«

Cherchant à minimiser leur responsabilité par le mauvais entretien de la parcelle voisine, victime du trouble, la Cour balaie également l’argument en précisant « que les fuites sur les réseaux de distribution ou d’évacuation des eaux du pavillon de Mme Z d’une part, la médiocre qualité des ouvrages édifiés sur le fonds de Mme Z d’autre part, ne constituent pas, pour M. et Mme F, une cause d’exonération totale de leur responsabilité de plein droit dès lors que les infiltrations provenant de leur propriété sont, principalement, à l’origine des désordres ».

Les acquéreurs ainsi déclarés responsables se sont pourvus en cassation, soutenant notamment que « le vendeur est responsable du trouble anormal de voisinage causé par l’immeuble vendu avant la cession » et qu’en imputant aux seuls acquéreurs la responsabilité pour des troubles dont il était constaté que l’origine remontait à une date antérieure à la vente, la cour d’appel aurait violé le principe en vertu duquel nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

La position de la Cour de cassation confirmant la condamnation du propriétaire actuel pour trouble anormal de voisinage

La Cour de cassation aura alors l’occasion de rappeler dans son arrêt du 16 mars 2022 (n°18-23954) que :

« L’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit.«

Ainsi donc, dès lors que le trouble subsiste au jour de l’assignation, c’est le propriétaire actuel qui peut être recherché.

La Cour de cassation avait déjà jugé que « l’action fondée sur un trouble anormal du voisinage constitue, non une action réelle immobilière, mais une action en responsabilité civile extracontractuelle qui peut être dirigée contre tout voisin auteur des nuisances, quel que soit son titre d’occupation » (Cass. 3e civ., 20 mai 2021, n° 20-11926).

Cette qualification d’action en responsabilité civile détachée de toute attache réelle avait permis d’élargir le cercle des défendeurs à l’action, au-delà des propriétaires, à tout occupant.

Elle retient ainsi que le défendeur peut être « tout voisin auteur des nuisances, quel que soit son titre d’occupation ».

Les praticiens en sont heureux, car rechercher la nouvelle adresse des anciens occupants pour pouvoir les assigner n’est pas chose facile, et les assigner au dernier domicile connu ne rend pas facile ensuite le paiement des condamnations survenues (et surtout, n’aurait pas permis de résoudre le trouble, les précédents propriétaires n’ayant plus ni qualité ni pouvoir à agir sur le bien qui ne leur appartient plus).

On rappellera que dans un cas similaire, les acquéreurs disposent, dans le délai de 2 ans à compter de la découverte du vice, d’une action récursoire contre les vendeurs en garantie des vices cachés, à condition de démontrer que le vice affectait l’usage normal du bien.

Le compromis de vente

Smo — Tue, 29 Mar 2022 09:32:33 +0000

AVOCAT MOUY

Le compromis de vente : une vente sous conditions supensive

Vous avez signé un compromis de vente et vous souhaitez vous désengager, ou votre potentiel acquéreur vous informe se désengager. C'est possible, mais sous conditions.

I. La vente est normalement parfaite dès l'échange des consentements

La vente est un contrat, par lequel un vendeur propose à la vente un bien (immobilier ou mobilier), et un acquéreur propose de l’acquérir moyennant le versement d’un certain prix.

Ce type de contrat est consensuel, c’est à dire que le contrat est valablement formé dès la rencontre des volontés, sans qu’il soit nécessaire de réaliser de quelconques formalités (contrairement aux contrats dits formels, comme les contrat de réservation de biens immobiliers à construire par exemple).

L’article 1583 du Code civil dispose que :

« Elle [la vente] est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on ait convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

Il est ainsi prévu que les obligations sont normalement pures et simples, c’est-à-dire qu’elles se forment immédiatement lors de la conclusion du contrat, dès l’échange des consentements, et prennent fin dès son exécution.

Toutefois, les parties peuvent apporter des exceptions à ce principe en modifiant conventionnellement le commencement ou la fin de l’obligation, au moyen de deux modalités que sont: le terme et la condition.

Le terme est un événement futur et certain dont dépend l’exigibilité d’une obligation (terme suspensif) ou son extinction (terme extinctif).

La condition quant à elle, est certes un événement futur mais cette fois incertain, dont dépend la naissance d’une obligation (condition suspensive) ou sa résolution (condition résolutoire).

II. Le compromis de vente est en réalité une vente sous condition (suspensive le plus souvent)

Pour éviter que la vente soit conclue dès la signature du contrat, le droit français autorise la signature d’acte sous condition.

C’est ainsi que le compromis de vente (ou promesse unilatérale ou synallagmatique) est né.

Cet acte juridique, de la catégorie des avant-contrats, permet ainsi de lier des parties sur un projet juridique, quand bien même toutes les conditions nécessaires à la perfection de l’acte, ne seraient pas encore réunies.

En matière de vente immobilière, de nombreuses règlementations sont venues encadrer cette opération (réalisation des diagnostics, délai de réflexion, etc…).

Par ailleurs, très souvent les acquéreurs n’acquièrent un tel bien que par le biais d’un prêt dont l’octroi ne pourra être accordé par l’organisme bancaire, qu’après étude du dossier.

Ils peuvent aussi envisager l’achat d’une parcelle à construire, et ont ainsi besoin l’assurance de voir leur projet de construction être réalisé.

Pour garantir les droits et le projet des acquéreurs, les compromis sous conditions suspensives sont alors rédigés.

Selon l’article 1304, alinéa 2 du Code civil, « la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple ».

Ainsi, l’accomplissement de la condition suspensive rend alors parfaite la vente.

Par ailleurs, il est rappelé que « L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain.La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation. » (article 1304 du Code civil).

La condition suspensive doit être future et incertaine, mais surtout doit être indépendante de la seule volonté des parties pour ne pas être requalifiée de potestative (et être alors réputée non écrite).

Ainsi, elle ne peut dépendre de la seule volonté de l’une des parties.

III. La vente sous condition suspensive d'obtention d'un permis de construire positif

Comme il a été évoqué précédemment, de nombreux compromis de vente sont établis sous la condition suspensive d’obtenir d’un permis de construire.

En effet, ce genre de condition est courante pour les acquisitions de parcelle.

Mais attention à la rédaction de ce type de clause. Il faut prévoir un permis positif purgé de tout recours.

Si cette condition n’est pas réalisée, alors le compromis de vente devient caduc.

Mai que se passe-t-il si aucune demande de permis de construire n’est déposé par l’acquéreur?

C’est l’article 1304-3 du Code civil qui tranche cette hypothèse en prévoyant que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

Il est ainsi admis que si le permis de construire n’est pas déposé par le bénéficiaire de la promesse de vente, alors qu’il s’y était engagé, la condition suspensive est considérée comme remplie et ne peut dès lors surseoir à la formation du contrat.

Il en va de même si un tiers au promettant a déposé le permis de construire et ne l’a pas obtenu, la Cour de cassation indiquant qu’il appartenait au promettant lui-même qu’il s’y était engagé aux termes de l’acte de le déposer, alors qu’il ne l’a pas fait de sorte que la condition suspensive a défailli par sa faute :

« la cour d’appel a pu en déduire que la société Foncinvest ne pouvait, au vu de ces éléments, soutenir que la condition suspensive aurait défailli sans faute de sa part alors que, s’étant engagée à déposer une demande de permis de construire avant le 31 octobre 2007, elle n’établissait pas avoir déposé cette demande, de sorte que la condition suspensive avait défailli de son fait ; » (Cass. 7 novembre 2019).

IV. La vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier

L’autre grande catégorie de condition suspensive dans les ventes immobilières, reste l’obtention d’un prêt pour l’acquisition.

Mais attention à la rédaction de ce type de clause là encore, et au process qui est établi.

Bien souvent, le compromis de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt impose à l’acheteur :

de produire deux refus bancaires;
dans un certain délai;
à un montant déterminé;
pour une durée d’emprunt définie;
à un taux maximal d’emprunt;

Ce n’est que si ces conditions (posées par la condition elle-même) ne sont pas réalisées, que le compromis pourra être déclaré caduc et permettre ainsi à l’acheteur d’être désengagé, sans frais.

Ainsi, ne peut valablement se désengager du compromis, l’acheteur qui demande un prêt non conforme aux exigences de la promesse, ou lorsqu’il ne le demande pas dans le délai imparti par celle-ci (Cass. 3e civ. 11-1-2005).

Il a déjà été jugé que ne peut valablement se désengager de la promesse :

L’acheteur qui demande un prêt d’un montant plus élevé que celui prévu par la promesse (Cass. 3^e civ. 24-6-1998)
L’acheteur qui ne présente qu’un refus de prêt (alors que la promesse en exigeait deux);

Pour justifier de la non-réalisation de la condition, il faut donc bien respecter les demandes de prêt (et donc en amont, lors de la rédaction de la promesse, s’assurer que la rédaction de la condition est conforme au prêt que l’on souhaite souscrire).

IV. Le sort de l'indemnité d'immobilisation

Lors de la signature d’un compromis de vente, une indemnité d’immobilisation est versée par l’acquéreur entre les mains du professionnel ayant rédigé l’acte (Notaires, agent immobilier, avocat, etc…).

Cette indemnité d’immobilisation n’est ni plu ni moins qu’une somme d’argent que doit le bénéficiaire d’une promesse de vente (l’acquéreur) au vendeur, s’il n’achète pas le bien immobilier alors que toutes les conditions suspensives ont été réalisées.

Ainsi, si celles-ci ont été réalisées, ou ne l’ont pas été par la faute de l’acquéreur, alors cette indemnité est due au vendeur qui peut la percevoir.

Si les conditions n’ont pu être réalisées malgré les démarches loyales de l’acquéreur et conformes au compromis de vente, alors cette indemnité doit lui être restituée.

Avocat MOUY, avocat compétent en droit de la vente immobilière, assiste et conseille ses clients en cas de litige immobilier. Nous représentons également judiciairement nos clients pour obtenir satisfaction en cas de procédure judiciaire. N’hésitez pas à prendre contact avec nous.

Le dol du vendeur

Smo — Sat, 26 Mar 2022 07:13:49 +0000

AVOCAT MOUY

Le dol du vendeur

Lorsqu'un désordre sur un bien est décelé après la vente, et qu'il est établi que le vendeur en avait connaissance avant ou au moment de la vente sans en informer son acquéreur, celui-ci peut voir sa responsabilité contractuelle être recherchée pour dol. Explications.

I. L'obligation pré-contractuelle d'information du cocontractant et du vendeur

L’information est devenue une obligation désormais essentielle participant à la loyauté des contrats. Elle s’applique tant pendant la conclusion d’un contrat, qu’au stade de l’avant-contrat (des pourparlers).

L’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, a considérablement renforcé le devoir d’information pré-contractuelle des parties à un contrat de droit privé.

Cette obligation d’information précontractuelle a une portée générale et s’applique tant au contrat de vente, qu’aux marchés de travaux ou contrat d’entreprise immobilière.

L’article 1112-1, alinéa 1, du Code civil, prévoit ainsi que :

« Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ».

L’information précontractuelle doit donc être communiquée en temps utile pour permettre au cocontractant de s’engager en toute connaissance de cause et de mesurer la portée de son engagement.

Un vendeur (mais également un maître d’ouvrage pour un marché de travaux par exemple) en possession d’une information essentielle qui, si elle avait été portée en temps utile à la connaissance de l’acquéreur (ou de l’entreprise), l’aurait fait renoncer à contracter ou l’aurait conduit à modifier ses prestations ou son prix, commet une faute et engage sa responsabilité.

L’article 1112-1, alinéa 6, du Code civil, prévoit ainsi que :

« Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ».

Ainsi, le refus d’une partie au contrat de communiquer une information déterminante pour l’autre partie peut donc conduire à l’annulation pure et simple du contrat (marché pour le maître d’ouvrage, vente pour le vendeur).

II. Le dol du vendeur : un des vices du consentement de la vente

Contenu à l’article 1130 du Code civil, le dol constitue l’un des vices du consentement permettant d’obtenir l’annulation du contrat conclu.

C’est l’article 1137 du Code civil qui définit ce qui constitue un dol :

« Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. »

La vente étant avant tout un contrat, le vendeur d’un bien y est également tenu.

Ainsi, en présence d’un vice affectant un bien, dont la connaissance avant la conclusion du contrat aurait dissuadé l’acquéreur de contracter, le vendeur est tenu d’en informer l’acquéreur.

A la différence de la garantie des vices cachés, le dol porte sur l’absence d’information par le vendeur d’un caractère du bien qu’il connaissait (un désordre caché par exemple mais parfaitement connu du vendeur).

Le dol peut être actif (une information volontairement erronée), ou passif (une absence d’information parfaitement connue).

En effet, il est établi aujourd’hui que le dol puisse résulter d’un simple silence (Com, 20 avril 1982, JCP G 1982, IV, 233 – Civ 3ème, 20 décembre 1995 : Bull civ 1995, III, n° 268)

La réticence dolosive consiste à taire sciemment une information dont on connait non seulement l’existence mais aussi l’importance pour le cocontractant (Civ 3ème, 3 mars 2010, n° 08-18272 ; Com, 12 mai 2004, n° 00-15618 ; Com, 22 février 2005, n° 01-13642 ; Com, 14 juin 2005, n° 03-12339)

En d’autres termes, selon la jurisprudence, constitue une réticence dolosive le simple silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

La Cour de Cassation se réfère souvent à l’existence d’un devoir général de loyauté ou de bonne foi dans la conclusion du contrat (Civ 3ème, 11 septembre 2012, ).

Plus précisément, ces devoirs constituent la source de l’obligation d’information précontractuelle que la jurisprudence tend aujourd’hui à établir de manière générale, dans tout contrat et – potentiellement – à la charge de tout contractant (Civ 3ème, 10 septembre 2013).

La réticence dolosive apparaît en effet comme l’inexécution intentionnelle de cette obligation.

Plus précisément, la Cour de Cassation a jugé, à juste titre, qu’il y avait un dol par réticence s’agissant d’un vendeur d’un fonds de commerce qui garde le silence sur le fait que seule une fraction de la terrasse pouvait être légalement exploitée (Cass. com., 13 nov. 2013), ou qui ne mentionne pas l’obligation de procéder à des travaux nécessaires à la poursuite de l’exploitation (Cass. com., 31 janv. 2012) ou qui tait l’existence d’un litige intéressant le droit au bail (Cass. com., 14 nov. 1995 : ) ;

Ou encore la Cour d’appel d’Orléans a jugé, à juste titre, que s’est rendu coupable de réticence dolosive justifiant l’annulation du compromis de vente de l’immeuble, le vendeur qui, connaissant les nuisances olfactives occasionnées par la présence d’une porcherie à proximité de l’immeuble s’est abstenu d’en informer les acheteurs (Cour d’appel d’ORLEANS, chambre civile, 22 avril 2004).

III. Le dol du vendeur s'applique même à l'égard d'un acquéreur professionnel

L’esprit de ces jurisprudences est indiscutablement d’appliquer un principe général de bonne foi et de loyauté contractuelle, mais aussi de transparence, en mettant à la charge du vendeur, en sa qualité de propriétaire du bien vendu et donc titulaire d’une parfaite connaissance de son bien une obligation d’informer l’acquéreur des caractéristiques juridiques et factuels de son bien.

Ces éléments sont déterminants pour la conclusion du contrat, ce qui implique que leur non divulgation peut entraîner la nullité de la vente pour dol, et/ou l’octroi de dommages et intérêts.

Cette obligation pesant sur le vendeur quelle que soit la qualité – de professionnel ou de non professionnel – de l’acquéreur, lequel ne peut se voir reprocher un défaut de vigilance ou de vérification en vertu du principe selon lequel « une réticence dolosive rend toujours excusable l’erreur provoquée » (Cass. Com., 13 février 2007).

IV. La sanction du dol du vendeur à l'égard de l'acquéreur

En application de l’article 1131 du Code civil, le dol est, en tant que vice du consentement, une cause de nullité du contrat.

La Cour d’Appel de Montpellier (dans un arrêt du 18 avril 2019) a retenu la nullité de la vente car le vendeur avait intentionnellement omis de déclarer des fissures aux acquéreurs.

Elle a considéré que le vendeur « avait ainsi manqué à la bonne foi et à son obligation d’information intentionnellement. Cette dissimulation existant au jour de la vente et est de nature à fonder une réticence dolosive de sa part à l’égard des acquéreurs ».

Un arrêt de la Cour de cassation du 29 mars 2018 a également validé la nullité de la vente à la suite de l’apparition de fissures postérieurement à l’acquisition au motif « que les vendeurs n’avaient pas informé leurs acquéreurs potentiels de l’importance des désordres et de leurs causes réelles alors qu’ils détenaient des informations précises et concordantes avant la vente, la cour d’appel a pu en déduire l’existence d’une réticence dolosive pouvant seule expliquer que des particuliers se soient portés acquéreurs pour deux millions de francs d’un bien immobilier dont les travaux de reprise en sous-œuvre étaient estimés entre 620 000 et 710 000 francs »

Outre la nullité, l’action pour dol permet également de demander des dommages et intérêts, l’article 1178 du Code civil disposant dans son alinéa 4 que : « Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ».

Une procédure pour dol nécessite au préalable une expertise judiciaire pour déterminer l’ampleur des désordres, le caractère caché ou non, et surtout, permettre de déterminer la connaissance de ces désordres par le vendeur avant la vente.

Entouré ou non d’Expert selon le choix du client, Avocat MOUY, avocat à Paris, assiste et conseille ses clients en cas de désordres sur un bien immobilier. En cas de blocage, nous représentons judiciairement nos clients pour obtenir satisfaction. N’hésitez pas à prendre contact avec nous.

L’absence d’isolation thermique d’un bien immobilier le rend impropre

Smo — Sat, 22 Jan 2022 11:09:13 +0000

Actualité

Avocat MOUY

L'absence d'isolation thermique constitue un désordre rendant impropre l'immeuble à l'usage auquel on le destine

Par arrêt du 30 septembre 2021, la Cour de cassation approuve une Cour d'appel d'avoir considéré que l'absence d'isolation thermique d'une maison constituait un désordre de nature décennale rendant impropre l'immeuble à l'usage auquel on le destine, quand bien même aucune norme applicable n'avait été violée (Cass. Chambre civile 3, 30 septembre 2021, 20-17.311, Inédit).

Les faits : un bien affecté d'une absence d'isolation thermique est vendu à un particulier

Par acte du 2 septembre 2013, M. [P] a vendu à M. [G] une maison d’habitation en bois qu’il avait en partie édifiée lui-même et achevée le 14 février 2006.

Se plaignant de divers désordres, l’acquéreur a, après une expertise judiciaire qui a révélé une absence d’isolation thermique, assigné le vendeur, qui était également le constructeur, le diagnostiqueur, qui a établi l’état parasitaire annexé à l’acte de vente, et son assureur, ainsi que le diagnostiqueur auteur du diagnostic de performance énergétique, et son assureur, en indemnisation de ses préjudices.

La Cour d'appel prononce l'annulation de la vente à cause de cette absence d'isolation thermique

La Cour d’appel avait relevé que le rapport d’expertise était parfaitement explicite sur le désordre subi par l’acquéreur, relevant que:

« la maison ne comportait aucune isolation au niveau des tableaux de fenêtre et sur les soubassements du mur de façade sur une hauteur de 1,10 mètre de haut où la pierre naturelle était collée au parpaing, que, sur la partie haute, l’isolant en polystyrène mis en place entre un habillage en brique rouge fixé au parpaing et la pierre naturelle était d’une épaisseur de cinq centimètres alors que le diagnostic de performance énergétique mentionnait dix centimètres d’épaisseur de l’isolant sur l’ensemble de la maison.«

Elle a également relevé que les descentes d’eaux pluviales entre les deux parois (parpaing/pierres) prenaient la place de l’isolant, que la salle de bains n’était pas isolée au niveau du rampant et que les combles étaient isolés avec de la laine de verre de vingt centimètres, par endroits posés en vrac, avec un film plastique non respirant entre la laine de verre et le lambris.

Elle a donc déduit que l’absence d’isolation thermique à certains endroits, l’isolation insuffisante à d’autres et la pose en vrac ou mal ventilée de la laine de verre rendaient la maison impropre à sa destination du fait de l’impossibilité de la chauffer sans exposer des surcoûts qu’elle a constatés.

Le vendeur forme un pourvoi, soulevant que :

« le défaut de conformité aux normes thermiques ne peut constituer un désordre de nature décennale qui si ces normes étaient obligatoires au moment du permis de construire ou à la date de la construction et non pas à la date de l’expertise judiciaire ; qu’en retenant les conclusions de l’expert indiquant que l’isolation de la maison était inexistante par endroit et très inférieure aux normes de la réglementation technique, sans s’expliquer comme cela lui était demandé, sur le fait que (le vendeur- constructeur) avait respecté les normes en vigueur à la date du permis de construire et que l’expert ne précisait pas à quelles normes il faisait référence, la cour d’appel n’a pas justifié sa décision au regard de l’article 1792 du code civil. »

L'objet du débat est donc le suivant : un bien affecté d'une absence d'isolation thermique est-il impropre à son usage?

La Cour de cassation approuve la décision de la Cour d’appel et rejette le pourvoi formé par le vendeur.

Elle estime que une consommation énergétique excessive suffit à caractériser un désordre décennal, sans qu’il soit besoin de recherche si une norme avait été violée.

S’agissant du diagnostiqueur, dont le diagnostic était erroné, la Cour de cassation retient la faute mais estime que celle-ci est sans lien avec la faute commise par le vendeur dans son devoir d’information. La responsabilité de ce professionnel ne permettra donc pas au vendeur (qui avait lui-même construit la maison), d’échapper à la sienne.

Gageons que cette jurisprudence puisse être appliquée sur le terrain du vice caché, à condition de démontrer que le vendeur était parfaitement informé de cette absence d’isolation thermique (ou de son insuffisance). Cela peut être démontré par le surcoût énergétique, ce que les relevés de consommation démontreront sans difficulté.

On se souvient que la Cour de cassation avait rejeté le pourvoi contre un arrêt d’appel qui avait prononcé le résolution de la vente pour une absence d’isolation thermique. Plus précisément, elle avait relevé un « défaut d’isolation thermique du logement en raison d’une absence ou d’une insuffisance d’isolation » (CA Paris 1er mars 2019 et Cass. 2ème civ. 25 juin 2020)

(Cass. Chambre civile 3, 30 septembre 2021, 20-17.311, Inédit)

Qu’est ce qu’un trouble anormal de voisinage?

Smo — Wed, 19 Jan 2022 19:21:06 +0000

AVOCAT MOUY

Vous êtes victime d'un trouble généré par vos voisins et vous ne savez pas comment réagir?

Le trouble anormal de voisinage est une création de la jurisprudence se fondant sur plusieurs textes du Code civil afin de faire cesser l'atteinte générée par un voisin sur la jouissance paisible de votre propriété.

Définition du trouble anormal de voisinage et fondements

Le « trouble de voisinage » se définit comme étant un dommage causé par un voisin qui présente des caractères de continuité (permanence ou durabilité, ou encore répétitivité durant une période de travaux) et d’anormalité.

Plus précisément, selon le Dictionnaire juridique CORNU, il s’agit des « dommages causés à un voisin (bruits, fumées, odeurs, ébranlement, etc.) qui, lorsqu’ils excèdent les inconvénients ordinaires du voisinage, sont jugés anormaux et obligent l’auteur du trouble à dédommager la victime, quand bien même ce trouble serait inhérent à une activité licite et qu’aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause ».

Dans ces conditions, la notion de trouble de voisinage a vocation à s’appliquer dans de très nombreuses situations, ce que confirme l’analyse de la jurisprudence.

L’anormalité est une notion de fait, totalement étrangère à une faute qu’aurait pu commettre l’auteur du trouble, et que l’avocat devra déterminer, au besoin par une expertise judiciaire.

Ainsi, la responsabilité pour trouble anormal de voisinage est une responsabilité de plein droit peut être retenue indépendamment de toute faute de leur auteur : par exemple, l’anormalité a été retenue pour l’édification, pourtant conforme aux règles d’urbanisme et au permis de construire délivré, d’un garage de huit mètres de haut, implanté en limite de propriété, qui était notamment à l’origine d’une perte importante d’ensoleillement et réduisait la vue sur le paysage (CA Riom, 21 oct.1999).

De la même manière, l’anormalité du trouble a été admise et indemnisée pour les riverains d’une porcherie industrielle régulièrement autorisée (CA Rennes, 12 avr. 2000, arrêt n°218-RG 99/01881 ; Cass. 2^e civ. 11 oct. 1989, pourvoi n^o 88-15.885; Cass. 2^e civ. 16 mai 1994, pourvoi n^o 92-19.880).

Enfin, il faut savoir que le trouble peut être causé par un voisin occasionnel.

L’entrepreneur, auteur des travaux à l’origine des dommages, est responsable de plein droit des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage (Civ. 1, 18 mars 2003, Bull. civ. I, n^o 77).

Le maître de l’ouvrage et les constructeurs d’une opération de rénovation sont également responsables, sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage, lesdits constructeurs étant, pendant leur présence sur le chantier, des voisins occasionnels de la victime. Le maître de l’ouvrage, subrogé dans les droits du voisin victime du trouble, peut, dans certaines circonstances, obtenir la garantie totale des constructeurs auteurs du trouble (Civ. 3^e, 22 juin 2005, n^o 03-20.068, D. 2006. Jur. 40, note Karila ; RTD civ. 2005. 788, obs. Jourdain ; Bull. civ. III, n^o 136).

Dans les rapports entre le locateur d’ouvrage auteur du trouble anormal causé aux voisins et les autres professionnels dont la responsabilité peut être recherchée, la charge finale de la condamnation, formant contribution à la dette, se répartit en fonction de leurs fautes respectives (Civ. 3^e, 26 avr. 2006, n^o 05-10.100; Civ. 3^e, 20 déc. 2006, n^o 05-10.855).

Seul un avocat expérimenté saura déterminer si l’anormalité est avérée ou non.

Comment est réparé le trouble anormal de voisinage : une action par avocat

La réparation du trouble anormal de voisinage est en fait une question d’espèce : soit le juge accorde une indemnisation importante compensant l’impossibilité de faire cesser véritablement le trouble, soit le juge condamne à des dommages-intérêts faibles pour compenser le préjudice subi antérieurement et ordonne concomitamment la cessation du trouble, ou constate la cessation effective du trouble (Cass. 2^e civ. 4 mars 1992, pourvoi n^o 90-20.768).

Classiquement, les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier la mesure propre à faire cesser le trouble anormal de voisinage (Cass. 2^e civ. 9 oct. 1996, Bull. civ. II, n^o 231, pour la fermeture provisoire dans l’attente de sa mise en conformité d’un circuit de karting ; 29 avr. 1997, pour un « décerné acte à une commune de son engagement de financer des travaux d’isolation » et une fixation d’un délai pour les réaliser avec la possibilité pour les riverains du ball-trap à l’origine des troubles anormaux de voisinage de saisir à nouveau les juges aux fins de fermeture ou d’exécution de travaux précis ; Cass. 3^e civ. 11 juill. 2001, pour la fermeture d’un centre d’accueil pour toxicomanes dans un immeuble en copropriété).

En résumé, le juge prononce des sanctions qui visent, soit à supprimer totalement, soit à atténuer le trouble anormal de voisinage et/ou à compenser pécuniairement le trouble subsistant qui consiste le plus souvent en une perte de valeur de la propriété des victimes (Cass. 2^e civ. 12 nov. 1997, n^o 96-10.603, pour la condamnation à faire installer un dispositif de forage afin de mettre un terme à des inondations subies par un voisin du fait des rejets d’eau d’une pompe à chaleur ; Cass. 2^e civ. 21 mai 1997, pour l’allocation d’une somme d’argent pour la dépréciation de l’immeuble constatée au jour de l’arrêt par la cour d’appel; CA Riom, 21 oct. 1999, pour la condamnation à verser 7 622 euros (50 000 F) de dommages et intérêts pour la moins-value subie par la propriété du fait de la perte d’ensoleillement et de vue).

Dans cette dernière affaire relative à l’édification d’un bâtiment de huit mètres de haut en limite de propriété, outre la condamnation à régler une indemnité pour la dépréciation de la propriété voisine, les voisins auteurs des troubles de voisinage ont été condamnés sous astreinte à la prise en charge des travaux de réparation des désordres provoqués par des infiltrations dues à l’humidité créée par la construction nouvelle (CA Riom, 21 oct. 1999).

Mais aujourd’hui, les juges du fond vont encore plus loin puisqu’ils s’autorisent à ordonner la démolition de l’ouvrage litigieux qui cause le trouble anormal, alors même que l’ouvrage respecterait les règles et prescriptions d’urbanisme (Cass. 3e civ 20 octobre 2021 n° 19-23233).

En tout état de cause, en présence d’un trouble, il convient de se rapprocher d’un avocat spécialiste en droit immobilier pour évaluer le caractère anormal du trouble, et la réparation du préjudice qui pourrait être sollicitée.

Quelques exemples de troubles anormaux de voisinage

La théorie des troubles de voisinage a donc vocation à s’appliquer, dans la pratique, à de très nombreuses hypothèses:

utilisation d’un barbecue dont l’installation est illicite à la construction privant complètement de soleil une habitation,
aboiements de chiens, cris de coq et autres bruits de basse-cour ou d’animaux plus familiers,
exploitation d’un golf, la propriété du demandeur étant exposée à des tirs de forte puissance et des projections de balles dont le lieu et la force d’impact comme la gravité des conséquences potentielles étaient imprévisibles (Civ. 2^e, 10 juin 2004),
stockage de paille ou de foin, en meules à l’extérieur ou entreposé dans une grange, est bien de nature à faire courir un risque dès lors qu’il est effectué en limite de propriété et à proximité immédiate d’un immeuble d’habitation et constitue un trouble anormal de voisinage auquel il doit être remédié (Civ. 2^e, 24 févr. 2005, Bull. civ. II, n^o 50),
campings dont l’exploitation peut être à l’origine de troubles importants pour les riverains (Cass. 2^e civ. 27 mai 1999),
chute des arbres sur le fonds voisin dès lors que le propriétaire des végétaux avait au préalable fait l’objet d’une sommation pour couper les arbres penchant dangereusement vers la propriété voisine. La présence de ces arbres mettait en danger la sécurité des biens et des personnes et constituait donc un trouble anormal de voisinage (Civ. 3 10 déc. 2014, n^o 12-26.361),
émissions permanentes de bruits de ventilation, les émanations de vapeur et d’odeurs de cuisines, provenant d’un restaurant situé à proximité immédiate de la terrasse et des fenêtres de l’appartement de voisins, sont bien constitutives d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage (CA Dijon, 13 janv. 1995, Belgy c/ Perrin).
Une perte d’ensoleillement

Il est difficile de dresser une liste exhaustive des troubles de voisinage. Certains types de troubles reviennent néanmoins régulièrement, tels les bruits, la perte d’ensoleillement, les odeurs, qui sont autant de nuisances à l’origine de troubles de jouissance et de dépréciation de la valeur vénale des propriétés voisines.

Comment agir et réagir en cas de trouble anormal de voisinage : l'importance d'un avocat

Pour permettre au juge de rendre sa décision, il faut que le trouble soit formellement établi par le demandeur.

En effet, le droit de la preuve joue encore un grand rôle, et il faut bien préparer son procès.

Par ailleurs, pour aider le juge à prendre la mesure la plus adaptée tant sur sa décision que sur la sanction à prononcer, il faut insister sur l’importance des expertises judiciaires en cette matière.

Il faudra donc, lors de la préparation de l’assignation par l’avocat, s’attacher à préciser la mission confiée à l’expert judiciaire.

Cette mission doit faire l’objet de la plus grande vigilance et de la plus grande précision.

L’avocat insistera par exemple sur la nécessité de faire des mesures certains jours, à certaines heures, y compris dans certaines hypothèses, lors des congés de fin de semaine.

A noter que désormais, toute action pour trouble anormal de voisinage doit faire l’objet préalablement d’une tentative de conciliation sous peine d’irrecevabilité (article 750-1 du code de procédure civile, modifié par le décret n° 2022-245 du 25 février 2022).

Avocat MOUY assiste ses clients qui subissent un trouble anormal de voisinage ou une action pour trouble anormal.

Si une action judiciaire est engagée ou doit être engagée, le cabinet les représente dans toute la France, fort de son réseau d’avocats partenaires.

La perte d’ensoleillement constitue un trouble anormal

Smo — Wed, 19 Jan 2022 16:52:55 +0000

Actualité

Avocat MOUY

LA PERTE D’ENSOLEILLEMENT ET DE VUE PEUT ENTRAINER LA DÉMOLITION DE L'OUVRAGE LITIGIEUX

« La perte de vue et d’ensoleillement causée par une construction d’une extension voisine qui constitue un trouble anormal du voisinage peut entraîner la démolition de celle-ci, indépendamment de l’appréciation des règles d’urbanisme» (Cass. 3e civ 20 octobre 2021 n° 19-23233)

Les faits ayant engendré une perte de vue et d'ensoleillement

Des propriétaires se plaignaient de la vue gâchée et de la perte d’ensoleillement causées par la construction voisine en limite de propriété.

Il s’agit d ‘une extension réalisée selon un premier permis de construire délivré le 24 novembre 2008, annulé par le juge administratif le 19 juin 2012, puis un second permis, délivré le 16 janvier 2013, également annulé le 12 avril 2018.

Estimant que cette extension leur cause un trouble anormal de voisinage, ils intentent une action en démolition par voie d’assignation.

On rappellera que le trouble anormal de voisinage est une théorie qui découle de la jurisprudence, et fondée sur l’article 544 du Code civil.

La cour d’appel considère que l’extension cause aux demandeurs un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, sans qu’il y ait lieu de rechercher si une faute a été commise.

Elle relève à cet effet que cette construction a été réalisée sur une longueur de 17 mètres et une hauteur de 4 mètres, pour une emprise au sol de 70 m2. Alors que leur propriété se situe dans une zone à faible densité urbaine, au lieu d’une vue dégagée sur les collines, les demandeurs ont désormais une vue sur un mur de parpaings faisant de l’ombre à leur piscine.

La cour d’appel condamne le voisin, sous astreinte, à la démolition de son extension.

Ce dernier se pourvoit en cassation.

La perte de vue ou d'ensoleillement ne provoque par principe qu'une indemnisation

Par principe, la perte d’ensoleillement est un trouble anormal de voisinage qui entraîne une responsabilité de plein droit du propriétaire du fonds voisin.

Cette responsabilité entraîne dès lors une indemnisation du fonds victime, la réparation du préjudice se chiffrant en fonction des circonstances.

Ainsi, une perte d’ensoleillement dans une zone urbaine aura moins de conséquence qu’en zone rurale.

Tout dépend donc de la localisation du fonds victime du trouble.

Mais il peut également arriver que la perte d’ensoleillement entraîne la démolition de l’ouvrage litigieux, comme cela a été le cas en l’espèce.

La perte de vue ou d'ensoleillement justifie cependant la démolition de l'ouvrage dont le permis est annulé

Le propriétaire de l’ouvrage reproche aux juges du fond d’avoir refusé l’application de l’article L480-13 du Code de l’urbanisme, qui permet d’agir en responsabilité civile pour obtenir la démolition d’une construction édifiée conformément à un permis de construire annulé.

Il fait valoir qu’en vertu de ce texte la démolition ne peut prospérer que dans certains périmètres protégés ou à risque et il n’est pas allégué en l’espèce que la construction se situe dans l’un de ces périmètres.

La Cour de cassation rejette le pourvoi.

L’article L480-13 du Code de l’urbanisme ne s’appliquant qu’aux demandes de démolition fondées sur la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique, c’est sans violer ce texte que la cour d’appel, appréciant souverainement les modalités de réparation du trouble anormal de voisinage qu’elle a constaté, a ordonné la démolition.

(Cass. 3e civ 20 octobre 2021 n° 19-23233).

La jurisprudence ici rendue est conforme, même si elle peut paraître assez sévère.

En effet, les troubles anormaux de voisinage qui font perdre la vue ou l’ensoleillement sont plus sévèrement réprimés en zone à faible densité urbaine.

Dans une zone urbaine à forte densité, comme à Paris ou en proche banlieue, la perte de vue est tolérée car les magistrats estiment qu’en habitant dans de telles zones, les propriétaires des fonds qui seraient dérangés par un tel trouble l’ont accepté eu égard à la densité de la zone.

Avocat vice caché immobilier

Smo — Thu, 25 Nov 2021 16:38:13 +0000

AVOCAT MOUY

Pourquoi choisir un avocat expérimenté en vice caché immobilier?

Un avocat en vice caché immobilier apparaît indispensable si vous suspectez un vice affectant le bien immobilier que vous venez d'acheter. Ou bien peut être avez-vous reçu une réclamation de la part de l'acquéreur de votre bien immobilier vous reprochant l'existence d'un tel vice ?

DEFINITION DU VICE CACHÉ EN IMMOBILIER

Un vice caché est un défaut du bien immobilier, une malfaçon, qui doit être antérieur à la vente, et surtout non apparent au moment de la vente.

Pour obtenir la garantie du vendeur, ce vice doit rendre le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou en diminue très fortement son usage au point où l’acquéreur ne l’aurait pas acquis ou en aurait donné un moindre prix (article 1641 du Code civil).

Ce défaut ou malfaçon peut résulter :

- D’un défaut d’étanchéité;
- De terrains pollués;
- De fondations défectueuses;
- D’une charpente en souffrance;
- D’un mur porteur qui se désagrège;
- etc…

En tout état de cause, seule une analyse technique peut déterminer si le désordre allégué correspond au vice caché défini par le Code civil.

LE VICE CACHÉ IMMOBILIER PEUT PROVENIR DE TRAVAUX MAL REALISÉS

Le vice caché immobilier peut provenir de travaux que vous avez engagé avec une entreprise principale, voir par l’entremise d’un maître d’œuvre (architecte, etc…).

Ce défaut a pu donc provenir de la mauvaise réalisation des travaux que vous avez engagés en mandatant ces professionnels.

Or, il convient de préciser que ces professionnels sont astreints à une obligation d’assurance.

Compte tenu de la réception de l’ouvrage, et du défaut survenu ultérieurement puisqu’il était caché, leur responsabilité civile professionnelle est susceptible d’être engagée.

Cela a l’avantage, si vous êtes l’acquéreur du bien vicié, d’obtenir une garantie de paiement pour les travaux de rénovation.

Si vous êtes le vendeur, vous obtenez ainsi leur garantie et celle de leur assureur, afin d’éviter d’avoir à régler une quelconque condamnation à votre adversaire.

POURQUOI UN AVOCAT EN VICE CACHÉ IMMOBILIER?

Si vous êtes l’acquéreur

L’avocat spécialisé en vice caché immobilier saura immédiatement établir une assignation afin de solliciter du juge des référés une expertise judiciaire du bien.

En effet, cette expertise judiciaire permettra de démontrer de manière probante, et ce conformément à l’article 9 du code de procédure civile, la réalité du défaut caché et par conséquent du vice affectant votre bien.

Elle permet de démontrer avec toute la force probante requise par le Code de procédure civile, la preuve des faits venant au soutien de nos prétentions.

Il s’agit donc d’une étape préalable indispensable avant d’engager une procédure au fond.

Mais attention aux délais puisque l’action en vice caché se prescrit par deux ans à compter de la découverte du vice.

Si vous êtes le vendeur

L’avocat saura vous défendre face à une assignation en expertise judiciaire et durant les opérations d’expertise.

Il développera, de par ses connaissances techniques, l’ensemble des arguments nécessaires à la défense de vos intérêts et saura mettre en cause les éventuels intervenants qui seraient à l’origine du vice caché allégué pour vous permettre d’échapper à toute condamnation.

Expérimenté en matière de construction, il saura également valablement vous représenter et vous défendre dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire avec au besoin l’assistance d’un expert technique avec lequel son cabinet a noué un partenariat.

Le cabinet Avocat MOUY, avocat à Paris et dans toute la France, assiste et représente ses clients dans les litiges concernant des vices cachés affectant un bien immobilier, tant en demande qu’en défense. Nous entamons préalablement des démarches amiables. En cas de blocage, nous représentons judiciairement nos clients pour obtenir satisfaction. N’hésitez pas à prendre contact avec nous.

Vice caché immobilier

Smo — Thu, 11 Nov 2021 08:10:59 +0000

AVOCAT MOUY

Le vice caché : une garantie du vendeur appliquée en droit immobilier

Vous avez acquis ou vendu un bien immobilier et celui-ci est affecté d'un vice caché? Voici ce qu'il faut savoir sur la garantie légale des vices cachés appliquée au droit immobilier.

La garantie du vendeur au titre du vice caché

C’est l’article 1641 du Code Civil qui prévoit que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

Cette garantie « a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires. » (article 1625 du Code civil).

Cette garantie est différente de l’obligation de délivrance que doit le vendeur à son acquéreur (article 1604 du Code civil), et qui suppose que la chose livrée soit conforme, identique à celle convenue.

Elle est également différente de la faute dolosive du vendeur, qui suppose la connaissance du vice par le vendeur.

L’article 1643 du Code Civil prévoit que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »

Cette garantie est donc une garantie légale autonome qui vise à permettre un recours de l’acquéreur contre son vendeur pour les vices qui affecteraient le bien acquis (une bien meuble ou immeuble comme une maison ou un appartement), et le rendraient impropre à l’usage auquel il était destiné, même si le vendeur n’était pas au courant.

Définition du vice caché et exemples en droit immobilier

Pour déterminer si la chose est affectée d’un vice caché, il faut procéder à une appréciation in abstracto, en prenant en compte trois conditions :

Le vice doit être caché, c’est à dire non apparent au moment de la vente ;
Le vice rend le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou diminue très fortement son usage ;
Le vice est antérieur à la vente.

Le vice caché en droit immobilier peut consister en un terrain pollué, un terrain instable, une charpente d’une maison ou d’un immeuble fortement endommagée, des fissures des murs porteurs, à condition qu’elles n’étaient pas visibles au moment de la vente et n’auraient pu être détectées par un acquéreur normalement diligent.

Il a également été retenu par les juridictions qu’un excès d’humidité d’une maison constituait un vice caché car cela rendait le bien immobilier impropre à son usage (CA Rennes, 15 décembre 2020).

Il en est de même d’une insuffisance d’isolation thermique.

Cette garantie permet à l’acheteur, lorsqu’il découvre que la chose achetée est atteinte d’un défaut qui n’était pas apparent lors de la vente, d’agir contre son vendeur pour se faire rembourser une partie du prix payé, soit la totalité moyennant restitution du bien au vendeur (on parle d’annulation de la vente de la maison ou de l’appartement), ainsi que, en cas de préjudice résultant de ce vice, des dommages et intérêts.

Cette garantie s’applique d’ailleurs tant aux biens immobiliers (maison, appartement), qu’aux biens meubles (voiture neuve ou d’occasion, etc…). Mais pour les biens meubles, il est préférable d’agir le terrain du défaut de conformité, plus favorable à l’acheteur non professionnel.

Comment se défendre d'une accusation de vice caché?

Le vendeur, pour se défendre, devra dans un tout premier temps vérifier dans son acte de cession qu’une clause d’exonération des vices cachés n’était pas prévue.

En effet, s’il n’est pas un professionnel, cette clause lui permettra d’échapper à cette garantie à condition qu’il n’était pas au courant du vice affectant le bien qu’il a vendu. Le vendeur professionnel quant à lui ne peut jamais bénéficier d’une clause limitative ou d’exonération des vices cachés.

Cette disposition contractuelle permettra de faire échec à la demande d’expertise judiciaire qui apparaitrait dès lors inutile à son égard.

Si l’expertise judiciaire est ordonnée, il devra alors avec son avocat établir des Dires pour positionner l’Expert en sa faveur, le but étant que l’Expert signale dans son rapport que le prétendu vice n’affecte pas suffisamment l’usage du bien.

Les Dires et le suivi de opérations d’expertise par l’avocat viseront à faire inscrire par l’Expert dans son rapport que le vice allégué ne rend pas le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ni ne diminue très fortement son usage. Le vice serait finalement mineur.

Pour défendre un vendeur, il s’agira également de démontrer que le désordre n’était pas présent lors de la vente (qu’il est donc survenu après), ou qu’il était apparent pour un acquéreur normalement diligent, de sorte que c’est par négligence de l’acheteur que le vice est aujourd’hui prétendu comme ayant été caché.

Enfin, il conviendra d’appeler en la cause les entreprises qui auraient entrepris des travaux sur le bien ayant engendré le désordre aujourd’hui reproché. Un avocat expérimenté en droit immobilier saura vous défendre au mieux.

Ce sont ici les meilleurs axes de défense, et il est tout un art de réussir à orienter un Expert judiciaire, mais tout dépend également des circonstances.

Délai d'action en garantie du vice caché

La garantie des vices cachés est encadrée d’un délai d’action relativement court : 2 ans à partir de la découverte du défaut caché.

Mais attention, ce délai est lui-même enfermé dans un délai de 20 ans à compter de la vente du bien, conformément à l’article 2232 du Code civil (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 décembre 2021, 20-21.439).

Le vice doit en outre faire l’objet d’une détermination judiciaire sur sa réalité, et son ampleur.

Il convient donc dans un tout premier temps d’initier une action en référé, par le biais d’une assignation par avocat, aux fins d’obtenir une expertise judiciaire du bien et des vices décelés.

Il faut donc agir vite, et avec un avocat expérimenté en vice caché immobilier.

Cette action en référé interrompt le délai de 2 ans (Code civil article 2241 ; Cass. 3e civ. 5-12-2001 n° 00-87.898 : RJDA 2/02 n° 146) et nécessite de rédiger une assignation par un avocat à l’encontre du vendeur (et éventuellement des professionnels ayant participé à la vente en fonction du cas de l’espèce).

Avocat MOUY assiste ses clients en cas de découverte d’un vice caché.

Si une action judiciaire est engagée ou doit être engagée, le cabinet les représente dans toute la France, fort de son réseau d’avocats partenaires.

Avez-vous rencontré des difficultés lors d’une vente de bien immobilier ? Faîtes nous part de vos expériences.